ავტორი: სოფიო ქურთაული
მე სოფიო ქურთაული ვარ და საადვოკატო საქმიანობას სამოქალაქო და ადმინისტრაციულ საქმეებზე ვახორციელებ. ჩემს პრაქტიკაში სხვადასხვა კატეგორიის საქმეს შეხვდებით. ხშირად მომმართავენ ადამიანები, რომელთაც ჰგონიათ, რომ თავიანთი ბინა ან სახლი იპოთეკით დატვირთეს, თუმცა საკითხის სრულყოფილად გარკვევის შემდეგ, ისინი ხვდებიან, რომ არასწორი ან არასრული ინფორმაციის მსხვერპლნი არიან, ქონება სესხის სანაცვლოდ კი არ დატვირთეს, არამედ – გაყიდეს. ამის ერთ-ერთი მიზეზი ისაა, რომ ადამიანები დასაწყისში არ მიმართავენ ადვოკატს კონსულტაციისთვის.
დღევანდელ ბლოგში გაგაცნობთ ყველა მნიშვნელოვან დეტალს, რაც უნდა იცოდეთ, ვიდრე თანხის სესხების სანაცვლოდ „ჩადებთ“ ბინას ან სახლს.
იპოთეკის უფლების, ნასყიდობის, ნასყიდობა გამოსყიდვის საკითხები წესრიგდება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსით.
დავიწყოთ იპოთეკის უფლების მიმოხილვით:
ხალხში იპოთეკის უფლებაზე მეტად გავრცელებულია „ბინის დაგირავება“ და „გირაოში ჩადება“. ეს გამოთქმები არასწორია, რადგან გირავნობა და, შესაბამისად, მისგან ნაწარმოები დაგირავება გამოიყენება მხოლოდ მოძრავი ქონების (მათ შორის, არამატერიალური ქონებრივი სიკეთის) მიმართ. უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით სწორია იპოთეკის უფლება.
როგორც წესი, ქონების იპოთეკით დატვირთვის აუცილებლობა მაშინ იჩენს თავს, როდესაც გსურთ თანხის სესხად აღება.
აუცილებელია იცოდეთ, რომ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსში 2018 წლის 21 ივლისს განხორციელებული ცვლილებების შემდეგ, ფიზიკურ პირს (ინდივიდუალური მეწარმის ჩათვლით) აეკრძალა უძრავი ქონების იპოთეკის უფლებით დატვირთვა ანუ „იპოთეკაში ჩადება“.
გამონაკლისი ამ აკრძალვიდან არის მაშინ, თუ სესხის გამცემი ფიზიკური პირი რეგისტრირებულია სესხის გამცემ სუბიექტად ან უძრავი ქონება გამოიყენება საცხოვრებლად.
მოგეხსენებათ, როდესაც რბილია კანონმდებლობა, სხვადასხვა ჯგუფები ამით სარგებლობენ და საკუთარ თავზე მორგებულ წესებს გთავაზობენ, რითაც თავად სარგებლობენ, ხოლო თქვენ შესაძლოა ცუდ დღეში აღმოჩნდეთ.
ერთ-ერთ ამგვარ „გამოგონებად“, რომელიც განსაკუთრებით პოპულარული გახდა სამოქალაქო კოდექსის ცვლილებების ამოქმედების შემდეგ, შეიძლება განვიხილოთ ნასყიდობა გამოსყიდვის უფლებით.
იმისათვის, რომ კარგად გავიაზროთ, რა არის ნასყიდობა გამოსყიდვის უფლებით, უნდა ვიცოდეთ რას ნიშნავს თავად ნასყიდობა.
მარტივად რომ გადმოვცეთ, ნასყიდობა ქონების შეძენის პროცესია, რაც სრულდება ამ ქონების გადმოცემით. ბინის ან სახლის შემთხვევაში, ქონების ფიზიკურად გადმოცემასთან ერთად სავალდებულოა მისი გაფორმება საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში.
ნასყიდობა გამოსყიდვის უფლებით შეიძლება მაშინ იყოს სახეზე, როდესაც მყიდველის და გამყიდველის შეთანხმებით ამ უკანასკნელს რჩება უფლება დროის გარკვეულ პერიოდში გამოისყიდოს ანუ უკან დაიბრუნოს ქონება. როგორც წესი, გამოსყიდვის უფლებაში იფარება სესხის ხელშეკრულება.
ყველაზე გავრცელებული ერთ-ერთი სქემა ასე გამოიყურება:
- თქვენ გჭირდებათ თანხა და მის სასესხებლად მიდიხართ „კერძო მევახშესთან“;
- კერძო მევახშე გეუბნებათ, რომ გაგიფორმებთ ნასყიდობა გამოსყიდვის შესახებ ხელშეკრულებას პირობითად 6 თვის ვადით. ეს იგივე იპოთეკაა ან სესხია (ამ დროს უკვე მოგეწოდათ არასწორი ინფორმაცია) და თქვენ ამ 6 თვის განმავლობაში მას პროცენტი უნდა უხადოთ (აქაც არასწორი ინფორმაციის მსხვერპლი ხართ);
- თქვენ აფორმებთ ხელშეკრულებას და 6 თვის განმავლობაში იხდით პროცენტს, რომელსაც ხელზე გადასცემთ და ეს არსად ფიქსირდება (ამ დროს უკვე ძალიან მძიმე დღეში ჩაიგდეთ თავი);
- 6 თვის გასვლის შემდეგ, სესხებულ თანხას ვერ აბრუნებთ, კერძო მევახშე ხდება თქვენი ქონების მესაკუთრე (ეს ხელშეკრულების გაფორმებისას არ იცოდით, მაგრამ სიხარულით შეგატყობინათ მევახშემ თან გადასახდელი თანხაც შეიძლება გაგიზარდოთ, ქონება ხომ უკვე მას ეკუთვნის);
- ბოლოს თქვენ გამოგასახლებენ იმ ქონებიდან, რომელიც ერთ დროს გეკუთვნოდათ.
თუ თქვენ ეს ან ამის მსგავსი სქემა შემოგთავაზეს უნდა იცოდეთ, რომ:
- როდესაც თქვენ თანხმდებით ამ პირობაზე, კერძო მევახშე არ არის შეზღუდული პროცენტი გადაგახდევინოთ იმდენი, რამდენსაც თავად მოისურვებს;
- როდესაც თქვენ აფორმებთ ნასყიდობა გამოსყიდვის უფლებით ხელშეკრულებას, მაგალითად 3 ან 6 თვის ვადით, და ყოველთვიურად ხელზე აძლევთ თანხას კერძო მევახშეს, თქვენ ხელიდან უშვებთ შანსს, რომ კერძო იპოთეკარს დაუმტკიცოთ, რომ მასთან გააფორმეთ სესხის ხელშეკრულება და არა ნასყიდობა გამოსყიდვის უფლებით;
- თუ თქვენ ხელშეკრულებაში მითითებულ ვადაში არ/ვერ გამოისყიდით ქონებას, მყიდველი (ანუ თანხის გამსესხებელი) გახდება ამ ქონების მესაკუთრე და უფლება აქვს გამოგასახლოთსახლიდან.
გახსოვდეთ, რომ თუ თქვენ აფორმებთ ნამდვილ ნასყიდობა გამოსყიდვის ხელშეკრულებას, თქვენ არავინ მოგთხოვთ ყოველთვიურად პროცენტის გადახდას.
გაითვალისწინეთ, რომ თუ თქვენ ყოველთვიურად პროცენტის გადახდას გთხოვენ, თქვენ გაფორმებული გაქვთ სესხის ხელშეკრულება.
დაიმახსოვრეთ, რომ თუ თქვენ იხდით პროცენტს, თქვენი ვალდებულებაა პროცენტის გადახდა ხელწერილით, საბანკო გადარიცხვით ან მსგავსი წერილობითი დოკუმენტით დაადასტუროთ. ხელზე გადახდილ თანხებს ვერასდროს დაამტკიცებთ!
ჩემი რჩევაა, რომ არ გააფორმოთ ამგვარი ან მსგავსი ხელშეკრულება, დასაწყისშივე გაიარეთ კონსულტაცია კვალიფიციურ ადვოკატთან, რათა სრულყოფილად იყოთ ინფორმირებული ყველა შესაძლო შედეგზე. დროული და სწორი ინფორმირება გიცავთ მომავალში მძიმე შედეგებისგან.
თუ გსურთ ჩემ შესახებ მეტი ინფორმაციის გაგება, შეგიძლიათ ეწვიოთ ჩემი კომპანიის კომპანიის S Consulting Law Firm ფეისბუქ გვერდს: https://www.facebook.com/SConsultingLawFirm ან ლინკდინ პრატფორმას: https://www.linkedin.com/in/sophio-kurtauli/ .
